総合マネージメントサービスは共有持分でも借りられる？条件を解説【2026年最新版】

不動産担保ローンを検討していると、「借地権付きの土地」「兄弟姉妹の共有名義になっている実家」「すでに他の抵当権がついている物件」といった、少し特殊な事情を抱えた不動産は担保にできるのか、不安になることがあります。総合マネージメントサービスは、こうした条件の物件にも対応できる範囲を公式に明示している会社のひとつです。この記事では、公式情報にもとづいて、同社の商品内容・金利・審査の考え方について整理していきます。

1. 総合マネージメントサービスとはどんな会社か

同社は東京都中央区日本橋に本社を置き、1990年の創業以来、不動産担保ローンを中心とした資金調達サービスを扱ってきました。会社としての設立は2002年2月で、資本金は8,400万円です。貸金業者としての登録(東京都知事(9)第25131号、日本貸金業協会会員第003672号)に加えて、宅地建物取引業の登録(東京都知事(5)第81043号)も持っており、不動産担保ローンの貸付だけでなく、不動産の売買・仲介、コンサルティング、不動産投資信託、建設・内装業務まで幅広く手がけている点が特徴です。

融資と不動産取引の両方を自社で扱っているからこそ、単に担保価値を機械的に査定するだけでなく、売却や活用方法まで含めて相談に乗ってもらえる、という関係が成り立ちやすいと言えるでしょう。営業時間は月〜金曜が9時30分から19時まで、土曜が10時から17時までで、日曜・祝日は休業となっています。

2. 用意されている3つのローン、それぞれの違い

総合マネージメントサービスには、目的に応じて選べる3つのローンが用意されています。

※横にスクロールして確認できます。 ※遅延損害金はいずれの商品も年20.0%です。

もっとも基本になるのは、事業資金や生活資金、教育資金など幅広い用途に使える「不動産担保ローン」です。具体的な条件は次の章で詳しく見ていきます。

「不動産つなぎローン」は、返済方法が利払い一括返済・自由返済とされており、不動産の売却が決まったタイミングでまとめて元金を返済する形も選べるようです。売却までの当座資金を確保したい人に向いている設計といえますが、実際の返済スケジュールは契約内容によって変わるため、申し込み時に確認しておくとよいでしょう。

「不動産サポートローン」は、水準としては不動産担保ローンよりやや高めの金利設定になっていますが、借り換えや買い換え、不動産の整理方法に迷っている人を対象に、状況を詳しく聞き取ったうえでアドバイスも含めて対応する商品として案内されており、単純な資金調達というより、不動産の活用方法そのものに悩んでいる人の相談窓口に近い位置づけと言えそうです。

このように、同じ「不動産を担保にする」という仕組みでも、目的によって金利や返済期間の設計が変えられている点は、複数の商品を持つ会社ならではの特徴です。

3. 不動産担保ローンの金利・融資額と、担保にできる不動産の条件

不動産担保ローンの基本条件は、次のとおりです。

※横にスクロールして確認できます。

年利3.4%〜9.8%という数字だけを見ると、他の不動産担保ローンと大きく変わらないように感じるかもしれませんが、実際に適用される金利は、担保となる不動産の評価額や立地、申込者の状況によって決まるため、上限に近い水準になることも、下限に近い水準になることもあります。契約前には、自分のケースでどのあたりの金利になりそうか、見積もりの段階でしっかり確認しておくことをおすすめします。

融資金額の上限が5億円と高い点は、事業資金や大きな資金需要にも対応できる体制を示すものですが、実際にいくらまで借りられるかは、担保にする不動産の評価額に応じて決まります。事務手数料(融資金額の1〜5%)は借入額が大きくなるほど実額としての負担も大きくなるため、金利だけでなく諸費用まで含めた総支払額で比較する視点を持っておくと、あとで想定外の出費に慌てずに済みます。掛目「流通価格の100%プラスα」については、流通価格に近い、あるいはそれ以上の評価がつく可能性があるという点で、担保としての活用を検討するうえで押さえておきたいポイントです。

ここまでは金額や期間といった数字面を見てきましたが、次に、どんな不動産なら担保にできるのかという点を確認していきます。不動産担保ローンでは、借りたお金を返せなくなったときに備えて、担保にする不動産に「抵当権」または「根抵当権」を設定します。抵当権と聞くと難しく感じるかもしれませんが、住宅ローンを組んでマイホームを購入するときに、その家につけられる仕組みとまったく同じものです。担保に入れている間も不動産の所有権や住む権利は借主に残ったままで、万が一返済ができなくなった場合に、その不動産を売却した代金から優先的に返済を受けられる権利を金融機関側が持つ、という仕組みになっています。あわせて、火災保険にも質権(保険金を優先的に受け取れる権利)を設定することが条件になっています。

総合マネージメントサービスの特徴のひとつは、担保として受け入れられる不動産の条件が比較的柔軟な点です。すでに他の金融機関の抵当権が設定されている物件でも「何番順位でも可」とされており、2番目・3番目の担保順位からの融資にも対応しています。また、土地の所有権そのものではなく借地権(地主から土地を借りて建物を所有する権利)がついた不動産、底地(建物ではなく土地の所有権のみを持つ状態)、複数人でひとつの不動産を所有する共有持分の物件についても、担保として利用できるとされています。相続した実家を兄弟姉妹で共有名義のまま所有している、といったケースでも相談の余地があるということです。

4. 申し込みから融資までの流れと必要書類

申し込みの流れは、大きく分けて5つの段階で進みます。

1. 問い合わせ・無料机上審査 電話やインターネットから問い合わせをすると、物件の情報だけをもとにした簡易的な審査(無料の机上審査)を受けられます。
2. 正式申し込み 具体的な融資の可能性が見えてきたら、来店のうえ申込書と必要書類を提出し、担当者との打ち合わせを行います。
3. 審査 対象となる不動産の現地調査と申込者自身の審査が行われます。融資の可否は中3日前後で回答されるとされています。
4. 契約 融資額や年率などの条件について説明を受けたうえで、契約手続きに進みます。
5. 登記・融資実行 抵当権・根抵当権の設定登記と融資の実行が同時に行われます。登記手続きは司法書士が代行する形です。

必要になる書類は、土地・建物の登記簿謄本や公図、評価証明書、住民票、印鑑証明書といった不動産関連の書類に加えて、状況に応じて給与証明書や確定申告書、住民税決定通知書なども求められます。あらかじめこれらの書類を揃えておくと、審査から契約までの流れがスムーズに進みやすくなります。

5. どんな人が相談できるか

「今は無職だけど、これから事業を始めたい」「親の家を担保にしたいが、父はまだ元気で判断もしっかりしている」「家族には内緒で資金を用意したい」——不動産担保ローンを検討する人の事情は、それぞれ大きく異なります。総合マネージメントサービスのよくある相談内容を見ていくと、こうした個別の事情にも対応してきた実績がうかがえます。

たとえば、親族名義の不動産を担保にする相談です。父親が十分に不動産の価値やリスクを理解し、協力する意思がある場合には、父親名義の自宅を担保に借り入れることも可能とされています。同様に、無職の状態から新しく事業を始めたいという相談についても、事業計画に無理がないと判断されれば対応可能とされており、一律に「収入がないから対象外」と扱われるわけではないようです。

家族に知られずに資金を用意したいという相談にも対応しており、査定も内密に進められるとされています。ただし、自宅を担保にする以上、最終的には家族の理解が必要になる場面も出てくるため、早い段階で相談しておくことが望ましいという案内もあわせてされています。

このほか、金利の高い借入からの借り換え、赤字決算の状態にある法人、競売物件の購入資金といった相談にも対応しているとされています。競売物件については、入札や残金納付のスケジュールが通常の不動産取引と異なるため、個別に相談が必要になる点も押さえておきたいところです。年齢については20歳以上であれば上限はなく、状況によっては保証人を求められることもあります。

こうした事例を見る限り、一般的な金融機関の審査基準では対応が難しいとされがちなケースでも、まず相談してみる価値はありそうです。ただし、これらはあくまで「相談・審査の対象になりうる」という意味であり、個別の状況によって実際の可否や条件は変わってきます。

6. 総量規制と、法人・個人事業主のケース

個人がお金を借りる場面では、「総量規制」と呼ばれるルールを耳にすることがあります。これは、クレジットカードのキャッシング枠に上限が設定されているのと似た発想で、貸金業者からの借入残高が年収などの3分の1を超えないように制限する仕組みです。2010年6月に施行された改正貸金業法で定められたもので、借りすぎによる生活の破綻を防ぐことを目的としています。

ただし、不動産担保ローンの多くは、この総量規制の対象外として扱われます。不動産の購入や改良のための貸付け、売却予定の不動産の売却代金で返済できる貸付けなどが、法律上の除外対象として定められているためです。総合マネージメントサービスの不動産つなぎローンについても、総量規制対象外の融資として案内されています。

ただし注意しておきたいのは、不動産担保貸付けの除外規定には「不動産(居宅等を除く)担保貸付け」という条件がついている点です。つまり、現在自分が住んでいる自宅(居宅)を担保にする場合は、この除外規定がそのまま当てはまらない可能性があります。担保にする不動産が居宅にあたるかどうかで扱いが変わりうるため、個人で借り入れを検討する際は、自分のケースがどちらに該当するのか、申し込み時に確認しておくと安心です。

また、法人名義での借入は、そもそも総量規制の対象になりません。個人事業主については、年収の3分の1を超えている場合でも、事業計画や収支計画、資金計画などをもとに返済能力が確認できれば、貸付けが可能とされています。会社員のような給与収入がなくても、事業としての将来性や返済の見込みが評価される余地がある、ということです。

このほか、1社からの借入が50万円を超える場合や、複数の貸金業者からの借入総額が100万円を超える場合には、年収を証明する書類の提出が求められます。総量規制そのものは個人向けのルールですが、法人・個人事業主にとっても、審査の際にどのような書類が必要になるかを知っておく材料として押さえておくとよいでしょう。

7. 他の不動産担保ローンサービスとの違いから見えてくる特徴

不動産担保ローンを提供する会社は複数ありますが、総合マネージメントサービスを他社と並べてみると、いくつか際立つ特徴が見えてきます。

ひとつは、担保として受け入れる不動産の条件の幅広さです。抵当権の順位を問わない点、借地・底地・共有持分といった権利関係が複雑な不動産にも対応している点は、物件の形によって断られた経験がある人にとっては、選択肢を広げる材料になるはずです。もうひとつは、不動産担保ローン・つなぎローン・サポートローンという3つの商品を持ち、単なる資金調達だけでなく、不動産の活用方法そのものの相談にも対応している点です。融資と不動産売買・仲介を同じ会社で手がけているからこそ実現できる体制と言えます。

一方で、事務手数料が融資金額の1〜5%と、金額によっては相応の負担になる点や、遅延損害金が年20.0%と定められている点は、契約前に確認しておくべきポイントです。

同じ不動産担保ローンでも、対象となる不動産の条件や、金利・手数料の考え方は会社によって異なります。丸の内AMS、つばさコーポレーション、マテリアライズについてもそれぞれ記事で条件を整理していますので、複数の会社を比較しながら、自分の物件や資金ニーズに合ったサービスを見極める材料にしていただければと思います。

8. よくある質問

フリーランスや個人事業主でも、不動産担保ローンを利用できますか？

総合マネージメントサービスの不動産担保ローンは資金使途が原則自由なローンで、法人・個人事業主・個人のいずれも相談の対象とされています。会社員のような給与収入がない場合でも、事業計画や返済の見込みをもとに相談できる余地がある点は、個人事業主・フリーランスの方にとって知っておきたいポイントです。

兄弟姉妹と共有名義になっている相続不動産でも、担保にできますか？

共有持分の不動産についても担保として利用できるとされています。相続によって複数人の共有名義になった実家などのケースでも、まずは相談してみる価値があるといえるでしょう。ただし、共有者全員の同意など、個別に確認が必要な事項も出てくる可能性があります。

「質権を設定する」とはどういう意味ですか？

質権とは、万が一のときに特定の財産(ここでは火災保険金)から優先的にお金を受け取れる権利のことです。総合マネージメントサービスでは、担保となる不動産の火災保険に質権を設定することが融資の条件のひとつとされています。火災などで担保物件が損壊した場合に備え、保険金を返済の原資として確保しておく仕組みと考えるとわかりやすいでしょう。

審査に落ちることはありますか？

具体的な審査基準そのものは公開されていませんが、担保となる不動産の評価額や申込者の状況によっては、希望どおりの条件にならない場合もあるとされています。相談・審査の対象になりやすいケースが複数紹介されている一方で、必ず希望通りの結果になるとは限らない、という前提で検討するのがよいでしょう。

相談や見積もりだけでも無料ですか？

問い合わせの段階では、物件情報をもとにした机上審査を無料で受けられるとされています。契約するかどうかは、条件を確認したうえで判断できるため、まずは相談してみるという選択肢もあります。

9. まとめ

総合マネージメントサービスは、1990年の創業以来、不動産担保ローンを中心に扱ってきた会社で、融資だけでなく不動産の売買・仲介・コンサルティングも手がけています。年利3.4%〜9.8%、融資金額30万円〜5億円、返済期間最長35年という条件に加えて、抵当権の順位を問わない点や、借地・底地・共有持分といった権利関係が複雑な不動産にも対応している点は、同社の大きな特徴です。

不動産担保ローンのほかにも、売却前提の「つなぎローン」、活用方法の相談も含めた「サポートローン」という選択肢が用意されており、資金ニーズや不動産の状況に応じて使い分けられる設計になっています。一方で、事務手数料や遅延損害金、審査結果次第で条件が変わる点は、他の資金調達手段と同様にあらかじめ理解しておく必要があります。

物件の権利関係が複雑で他社では断られた経験がある方や、資金使途を柔軟に考えたい方は、まず無料の机上審査から相談してみるのも一つの方法です。気になる点があれば、公式サイトから条件を確認したうえで、複数の選択肢と比較しながら判断してみてください。

この記事の著者

吉田 直樹（資金調達マップ編集部）

資金調達マップ編集部の編集責任者。ファクタリングや各種融資、補助金・助成金まで、資金調達に関する幅広いテーマの記事編集を統括している。金融・経済分野での長年の編集経験を活かし、専門的で複雑になりがちな情報を、事業者にとって正確でわかりやすいコンテンツに仕上げることを重視。編集部全体の記事品質と中立性の担保に努めている。