不動産担保ビジネスローン【2025年版】審査・金利・LTVの全実務

不動産担保ビジネスローンの審査と返済設計

審査の論点と必要書類――LTV・資金使途・登記実務までを一気通貫で押さえる

• 評価軸の全体像：担保物件の評価（所在地・権利関係・用途・収益性）と、返済原資（営業キャッシュフロー・他借入の返済比率）。
• LTVの考え方：簡易査定や固定資産税評価、収益還元等を基に上限枠を試算。
  「評価＝借入額」ではなく安全率が差し引かれるのが前提です。
• 担保設定：単発の抵当権か、運転資金の回転に合わせた根抵当権かを選択。
  後順位や共同担保の既存設定があると枠が圧縮されます。
• 返済設計：元利均等返済／期日一括／元金据置＋分割の組合せ。
  運転資金は短中期、設備・不動産購入は中長期が一般的です。
• 金利・コスト：変動金利（短期プライムレート連動）と固定金利の選択、事務手数料、印紙、登記関連費用、司法書士費用等を総額で把握。
• 資金使途の証跡：請求書・契約書・見積書・振込控等を時系列で保存。
  「事業資金限定」条項の解釈を曖昧にしないこと。
• 期限の利益喪失リスク：延滞・財務指標の悪化・担保価値の毀損で条項違反となる場合あり。
  早期に金融機関へ条件変更の相談を。

1. 事前相談：東京スター銀行・りそな銀行・信用金庫、ノンバンク（例：セゾンファンデックス、アサックス）等、方針の異なる複数先へ同時並行で打診。
2. 簡易査定：所在地・面積・用途・収益性のヒアリングで概算のLTVと金利レンジ、返済期間の当たりを付ける。
3. 本審査：財務の深掘り・資金使途の妥当性確認・担保評価の精査・反社チェック等。
4. 条件提示：金利タイプ、返済方法（元利均等返済／期日一括）、期間、コブナント（財務制限条項）、手数料等。
5. 金消契約・登記：金銭消費貸借契約、抵当権または根抵当権の設定、司法書士立会いでの決済実行。
6. 実行・入金：資金使途に沿って支払い。
   証跡はフォルダで整理し、期中モニタリングに備える。

• つまずきやすい注意点
  • 既存の後順位設定や賃貸中の契約条項が評価を下げる。
    事前に内容と満了時期を整理。
  • 「不要不急の借換」や実態のない資金使途は審査で否決リスク。
  • 返済能力＞担保余力が原則。
    赤字決算期は、改善計画・受注確度・入出金の裏付け資料を厚めに。
  • 期中の追加担保要求・財務報告の頻度は契約で定まる。
    交渉時に年次・四半期報告の実務負担も確認。

体験談：飲食業の改装資金を「自宅兼事務所」で担保化。正直、想像以上に準備がカギでした

金利・手数料と実質年率（APR）の把握――「思ったより高かった」を防ぐ

総コストの内訳とAPRの考え方――変動金利・固定金利・返済方式の選び方まで

• 金利タイプの整理：変動金利（短期プライムレート連動）と固定金利。
  変動は初期負担が軽く柔軟ですが、金利上昇局面では返済額の増加に備える必要があります。
  固定は金利リスクを遮断できますが、長期になるほど総支払額は増えがちです。
• 返済方式：元利均等返済は月々の支払いが平準化され資金繰りが読みやすい一方、初期は利払い比率が高く元金の減りが遅い傾向があります。
  期日一括や元金据置＋分割は、投資回収の立ち上がりが遅い案件向きです。
• APRの把握：表面金利に加え、事務手数料、登記関連費用、司法書士報酬、印紙税、保証料（ある場合）、繰上返済手数料、評価手数料等を年率換算して比較します。
  同額・同期間・同返済方式で見積を統一しないと比較になりません。

1. 比較の型を決める：借入額、期間、返済方式、金利タイプを固定して、見積テンプレートで各社に依頼します。
2. APRで横並び比較：初期費用とランニング費用を分け、年率換算のレンジを確認します。
3. 金利交渉の観点：LTV、担保の収益性、既存取引状況、預金残高、決済口座移管の意向等を示し、提示条件の改善余地を探ります。
4. リスクシナリオ：金利1％ポイント上昇・売上1割下振れ時のDSCR（元利返済カバー比率）を試算し、危険水域を把握します。

• よくある落とし穴
  • 「金利0.2％下げ」のために高額な事務手数料を払って結果的にAPRが上昇。
  • 固定金利にしたが、投資回収が早く短期完済となり、固定プレミアム分だけ割高。
  • 変動金利で据置期間を長く取りすぎ、据置明けに返済負担が跳ね上がる。

体験談：APRを出したら逆転した話。実際に、固定より変動＋短期で総額が軽く

抵当権／根抵当権の使い分けと契約条項（コブナント）

使い分けの基準とコブナント設計――期中モニタリングまで見据えた現実解

• 抵当権（単発型）：特定債権を担保。
  設備投資や不動産購入のように資金使途が単一で、返済計画が明確な場合に適します。
  借換時は抹消・再設定のコストが発生します。
• 根抵当権（包括型）：一定の極度額の範囲で継続的取引を担保。
  運転資金や短期の回転資金に向き、季節変動や増枠にも柔軟です。
  ただし他行与信が制約を受けやすい点に注意します。

1. 極度額・担保余力の設計：LTVに安全率をかけ、売上の季節性や仕入サイトを反映して極度額を決めます。
2. コブナント候補の整理：DSCR、債務超過回避、税公金の滞納禁止、他行追加担保の事前承諾、主要役員の変更通知等。
3. 「現実に回せる範囲」に調整：月次BS/PL/CFの提出頻度やフォーマット、試算表と資金繰り表の締切を実務と整合させます。
4. 追加担保・増枠手順の明文化：業績の閾値や受注確度、在庫回転日数など、条件達成時の見直しフローを合意しておくと後の交渉が早いです。

• 見落としがちな論点
  • 賃貸中物件の解除条項や原状回復義務が評価を下げ、LTVが想定より伸びない。
  • 包括担保で他行の新規融資が難しくなり、結果的に資金調達の柔軟性を損なう。
  • 期限の利益喪失条項の発動条件が広すぎ、軽微な遅延でも即違反になりかねない。

体験談：根抵当の報告頻度が重すぎた件。実際に、月次から四半期へ見直して息を吹き返す

金融機関の選び方――銀行・信用金庫・ノンバンクの実務比較

比較軸と打診順の設計――窓口ごとの強みを活かしつつ条件を引き出す

1. 打診順の決め方：本命の銀行に早期に意向確認しつつ、信用金庫とノンバンクでスピードと柔軟性を担保。
   「落ちない書類」を用意し、各社への開示水準を揃えます。
2. 決済口座と入金導線：主力の売上入金をどこに集約するかで、提示条件が変わることがあります。
   資金移動の運用負担も併せて評価します。
3. 契約後の面倒を見る力：期中モニタリングや条件変更のスピードも重要です。
   前例やレスポンスをヒアリングし、万一のときの伴走力を見極めます。

• 否決が出たときの是正ルート
  • 税金・社会保険の滞納が理由：納付計画を提示し、完納後に再申請。
    証跡（納付書・オンライン納付履歴）を整えます。
  • 担保評価が伸びない：賃料改定、不要スペースの賃貸化、共担の追加等で再評価。
    立地資料や周辺成約事例も補強します。
  • 資金使途の不明瞭さ：見積・契約・支払計画を時系列に。
    口座振替や振込スケジュールまで具体化すると通りやすいです。

体験談：銀行で否決→信金＋ノンバンクのハイブリッドで実行

申込から登記・入金までのスケジュール設計――決済期日から逆算する

決済日から逆算する実務フロー――関係者・資料・期日を一枚で管理

1. 決済日（資金使途の支払期日）を確定：工事代・物件引渡し・仕入の支払日など「動かせない日」を起点に設定。
2. 司法書士のアサイン：金融機関指定か任意かを確認。
   本人確認・権利関係・登記必要書類のチェックリストを共有。
3. 審査キック：財務三表・借入明細・資金繰り表・資金使途資料（見積・契約・請求予定表）を初回提出。
4. 担保評価：登記事項・評価証明・公図・現地写真・収益資料（賃貸中）を提出。
   立会いが必要な場合は工程表と合わせて調整。
5. 条件提示：金利タイプ、期間、返済方式、極度額（根抵当）、手数料、コブナントの案を受領し、差戻し点を整理。
6. 金消契約の準備：代表者スケジュール、印鑑証明・住民票等の有効期限、必要部数を確認。
   電子契約の可否も合わせて決める。
7. 登記書類の収集：権利証（登記識別情報）・評価証明・固定資産税納税通知等をリスト化。
   代理権限・委任状の様式は早めに確定。
8. 最終与信・反社確認：役員変更・主要取引の変動・納税状況に変化がないか自己点検。
9. 決済・入金：支払指図書の作成、振込先・金額・手数料負担を最終確認。
   証跡（振込控・領収書）を即日で保管。

• チェックリスト（抜粋）
  • 代表者の出張・監査・決算日程と金消日がバッティングしていないか。
  • 登記事項上の住所・氏名・商号が各書類と一致しているか。
  • 資金使途の請求スケジュールと入金予定のズレを資金繰り表に反映したか。

体験談：締切が動かない案件は工程表が命

物件タイプ別の評価と留意点――自宅兼事務所・賃貸中・借地・工場/倉庫

タイプ別の論点整理――評価・法務・収益性を三位一体で確認

• よくある留意点
  • 共有名義の同意取得に時間がかかり、決済が後ろ倒しになる。
  • 賃貸中の解約条項や敷金返還負担でキャッシュアウトが発生する。
  • 借地の承諾書が整わず、極度額が抑えられる。
  • 工場の特殊設備が汎用性に欠け、流動性ディスカウントを受ける。

体験談：賃貸中物件の「退出時コスト」を見落とし、資金繰りが詰まる寸前に

税務・会計と資金管理――利息・手数料の処理とキャッシュ管理の勘所

会計処理と資金繰りの型――「費目×証跡×タイミング」を固定化する

• 資金管理のポイント
  • 返済用口座に「翌月返済＋1か月分の安全資金」を常時確保。
    アラートはネットバンキングの残高通知で自動化。
  • 入金導線の集約先と返済口座を一致させると残高管理が楽。
  • 繰上返済は手数料・金利差・将来の借換可能性を踏まえて稟議化。

体験談：返済口座の“空振り”を防いだ小さな仕組み

よくある質問（FAQ）――現場からの問い合わせに実務で答える

主要Q&A

Q. 無担保枠と不動産担保枠は同時に進められますか？

A. 可能です。
ただし根抵当の極度額や包括担保条項が他行の与信に影響するため、順序と情報開示は金融機関ごとに設計してください。

Q. 赤字期でも借入はできますか？

A. 返済原資を客観資料で示せれば通るケースはあります。
改装後の収益改善・受注の確度・コスト削減など、月次試算表と資金繰り表で裏付けましょう。

Q. 借換のベストタイミングは？

A. 金利環境・LTV改善・キャッシュフローの安定度が鍵です。
決算着地が良い直後、主要KPIが上向いたタイミングは交渉が進みやすいです。

Q. 自宅兼事務所で家族名義の持分がある場合は？

A. 共有者の同意が必須です。
早期に委任状・本人確認・印鑑証明の取得計画を立てましょう。

Q. 金利タイプは固定と変動どちらが有利？

A. 投資回収期間と金利見通し次第です。
据置の有無・完済時点の想定・繰上の柔軟性を含めてAPRで比較すると判断を誤りにくいです。

まとめ――「評価×返済×工程表」で落ちない申請をつくる

• 審査の核は「物件評価×返済力」。
  KFS（成功要因）を初回提出で提示。
• 総コストはAPRで比較。
  金利・手数料・登記・司法書士費用まで含めて判断。
• 契約条項は「現実運用」へ調整。
  報告頻度・追加担保・増枠条件を明文化。
• 工程表は決済日から逆算。
  司法書士・工事業者・金融機関の動きを一枚で管理。
• 物件タイプ別の落とし穴を事前に潰す。
  共有者同意・賃貸条項・借地承諾・用途規制を先読み。